Contrat de location commerciale – c’est le contenu qui compte

Voici un aperçu des points les plus importants du contrat de bail commercial. Toutefois, comme il n’y a pas deux magasins ou boutiques identiques, les locataires commerciaux et les propriétaires doivent toujours demander conseil à un avocat spécialisé pour être sûrs.

1. Objet du contrat

Il est particulièrement important que les locaux loués soient décrits avec précision dans le contrat de bail commercial. En effet, seules les chambres qui y sont décrites deviennent l’objet du contrat. Pour être sûr, les chambres louées doivent être mesurées exactement au mètre carré. En outre, toutes les pièces annexes appartenant à la propriété locative doivent être répertoriées, par exemple les caves ou les pièces de stockage. Il est également utile d’inclure un croquis des locaux dans le contrat.

2. Objet du contrat : étroit ou large ?

Objet du contrat étroit ou large ? Ici, les intérêts du locataire et du propriétaire divergent. Pour les locataires, une formulation ouverte et de grande portée serait souhaitable. Selon M. Grimm, les propriétaires sont toutefois soucieux de formuler l’objet du contrat le plus précisément possible, car : « si l’objet du contrat laisse une trop grande marge de manœuvre, le locataire peut être en mesure de changer d’utilisation sans que le propriétaire puisse l’en empêcher.

Attention : le propriétaire est responsable de s’assurer que les pièces louées peuvent être utilisées aux fins convenues. Selon le Grimm, cela s’applique même s’il est convenu dans le contrat de bail commercial que le locataire est responsable de tous les permis nécessaires à l’exploitation de l’entreprise et que le propriétaire ne veut assumer aucune responsabilité quant au fait que toutes les conditions préalables au bon fonctionnement sont remplies. Même si le contrat de bail contient une telle exemption, le propriétaire est responsable de l’adéquation fondamentale du bien loué.

3. Le loyer

Le montant du loyer et le moment où il doit être payé peuvent être librement convenus dans le contrat de bail commercial, habituellement il est payé mensuellement selon l’expert juridique.

La seule limite au montant du loyer est l’immoralité due à l’usure. La question de savoir si c’est le cas dépend toutefois beaucoup de chaque cas : l’objet de la location, le lieu, l’objectif de la location, la pratique du marché et d’autres aspects sont déterminants dans cette évaluation.

4. Augmentation de loyer

Une augmentation du loyer n’est possible que si elle a été convenue dans le contrat de location commerciale. Ce n’est qu’au moyen d’un loyer indexé ou d’un loyer progressif que les propriétaires peuvent augmenter le loyer commercial sans le consentement du locataire. C’est pourquoi il existe souvent des clauses d’ajustement de loyer, notamment dans les baux commerciaux qui s’étendent sur une longue période.

Le loyer indexé

Le contrat comprend une clause de préservation de la valeur liée à l’indice des prix, qui prévoit la compensation des décalages causés par l’inflation et la déflation. Si le loyer n’est pas inclus, la clause d’indexation se réfère exclusivement au loyer de base, et les frais de service sont facturés indépendamment. Attention : il ne s’agit pas d’un accord d’augmentation de loyer au sens propre, car il se peut aussi que l’indice des prix à la consommation diminue, et donc le loyer.

Le loyer progressif

Le loyer est augmenté à un moment convenu dans le contrat. Les intervalles auxquels ce loyer échelonné doit avoir lieu peuvent être librement négociés pour les contrats de location commerciale échelonnée. L’augmentation de loyer peut être spécifiée en pourcentage ou en montant fixe.

5. Les frais de service

Contrairement à un appartement loué, toutes les charges peuvent être réparties entre le locataire en vertu du droit des baux commerciaux. Cela signifie que contrairement à un contrat de location de logement, les frais de gestion, les coûts des sociétés d’établissement, sont généralement également répartis ici.

Pour que les frais accessoires soient effectivement convenus, ils doivent être indiqués dans le contrat de bail commercial. À cette fin, il est conseillé d’énumérer les frais de service individuellement dans le contrat avec les clés de répartition correspondantes – par exemple, par consommation ou par mètre carré. Mais attention : l’ordonnance sur les frais de chauffage s’applique également ici ; les frais de chauffage et d’eau chaude doivent être réglés au moins en partie en fonction de la consommation.

Il peut être convenu que le locataire doit payer les frais supplémentaires sous la forme d’une somme forfaitaire ou d’une avance mensuelle. Cependant, Grimm souligne : pour que les locataires et les propriétaires puissent exiger que les paiements anticipés soient ajustés au nouveau résultat du règlement, cela doit déjà être convenu dans le contrat de bail commercial.

6. Option de taxe de vente

Le propriétaire a le choix de faire payer la taxe de vente sur le loyer en plus du loyer. S’il veut le faire, il doit inclure une clause correspondante dans le contrat concernant l’option TVA et indiquer la TVA de telle sorte que tous les détails de la facture conformément à la loi sur la TVA soient inclus.

7. Dépôt de location

Le dépôt peut être convenu librement, mais contrairement à la loi sur les baux d’habitation, il ne doit pas être investi ni payer d’intérêts. En tout état de cause, le dépôt ne joue généralement pas un rôle majeur dans le droit des baux commerciaux : « habituellement, le dépôt est fourni sous la forme d’une garantie bancaire », explique un avocat. 

8. Durée du contrat et résiliation

La possibilité d’une résiliation et sa forme dépendent du fait que le contrat de bail commercial a été conclu pour une durée limitée ou illimitée.

Bail commercial temporaire

Dès qu’un contrat de location est conclu pour une durée limitée, une résiliation anticipée n’est généralement pas possible. Selon l’expert juridique Grimm, ces contrats sont généralement conclus pour une durée de trois à cinq ans.

Clause d’option et prolongation du bail à durée déterminée

Si une partie souhaite prolonger le contrat de bail commercial, il peut être utile de convenir d’une clause d’option par laquelle le propriétaire ou le locataire peut déclarer la prolongation à la partie contractante. Qui obtient l’option est une question de négociation. Elle offre surtout une sécurité de planification supplémentaire à la partie qui l’a acceptée. « Il est souvent accordé unilatéralement au locataire s’il a fait des investissements dans la propriété locative et que ceux-ci n’ont pas encore été rentabilisés pour le locataire », explique l’avocat. 

Si les deux parties veulent laisser le contrat se poursuivre, il suffit de ne rien faire du tout et de laisser la prolongation tacite prendre effet (545 BGB). Si le locataire continue à utiliser le bien après la fin de la période de location, le bail temporaire devient automatiquement un bail illimité. Il ne peut y être mis fin que si l’une des deux parties contractantes s’oppose à la poursuite du bail commercial dans un délai de deux semaines.

Bail commercial illimité

Dans le cas des baux commerciaux qui sont illimités dans le temps, il existe un droit de résiliation ordinaire. Les locataires et les propriétaires peuvent définir individuellement les conditions cadres dans le contrat.

Sauf convention contraire, le délai de préavis légal de six mois pour les locaux commerciaux (580a II BGB) s’applique. À cette fin, la résiliation ordinaire doit avoir été reçue par l’autre partie contractante respective au plus tard le troisième jour ouvrable d’un trimestre civil pour la fin du trimestre civil suivant. Le samedi compte comme un jour ouvrable, le dimanche et les jours fériés ne comptent pas et prolongent donc la période. Toutefois, si la fin de la période elle-même tombe un samedi, cela ne compte pas et la période ne se termine pas avant le lundi suivant.

Un exemple : un entrepreneur veut fermer son magasin le 30 septembre. Cela signifie que l’avis doit être reçu par son propriétaire au plus tard le troisième jour ouvrable du mois d’avril.

Résiliation extraordinaire du bail commercial : rarement possible

Dans le droit de la location résidentielle, le propriétaire peut donner un préavis au locataire pour un motif valable (543 BGB). Dans le droit des baux commerciaux, cela est rarement possible. « Cela n’est possible qu’en cas de rupture de contrat, surtout si le loyer n’est pas payé, et après qu’un avertissement ait déjà été donné une fois », déclare un avocat. Selon le cas, il peut même être résilié sans préavis. Avant une telle démarche rigoureuse, les locataires commerciaux et les propriétaires devraient toujours demander un avis juridique.

9. Réduction de loyer et demande de dommages-intérêts par le locataire

Sauf convention contraire, la réduction de loyer pour le bail commercial est la même que pour le bail résidentiel : le propriétaire est responsable de s’assurer que le bien commercial est en bon état et que le locataire peut l’utiliser comme prévu. Si le locataire ne peut pas le faire, il a le droit de réduire le loyer d’un certain pourcentage (536 BGB). Le pourcentage dépend fortement du cas individuel et, selon le Grimm, doit être calculé en fonction du type et de l’étendue du défaut. Par exemple, pour une panne de chauffage en hiver, une réduction de loyer de 20 à 60 % peut être autorisée selon la jurisprudence courante.

Indépendamment de la réduction du loyer, les locataires commerciaux ont également le droit de réclamer des dommages et intérêts au bailleur. Selon le Grimm, cela se mesure par le montant spécifique des dommages, que le locataire doit prouver. « En outre, une demande de dommages et intérêts exige que le propriétaire soit responsable du défaut », déclare-t-il. 

Exemple : le propriétaire provoque un dégât des eaux dans la propriété commerciale, qui détruit le système informatique du locataire du bureau. Le locataire peut demander des dommages-intérêts pour cela. Si, en revanche, le locataire gère un café et qu’un chantier public se trouve directement devant lui, ce qui éloigne les clients par son bruit, le locataire ne peut généralement pas demander d’indemnisation pour le manque à gagner. Toutefois, selon le cas, il peut au moins être en mesure de réduire le loyer en raison du bruit et de la saleté des travaux routiers.

10. L’entretien et les réparations cosmétiques

« Pour l’instant, les obligations d’entretien peuvent encore être transférées au locataire dans la mesure du possible, à l’exception de l’entretien du toit et du compartiment », explique l’avocat. 

Il existe toutefois certaines limites en ce qui concerne les réparations cosmétiques : Ils ne peuvent être transférés au locataire que si le bien commercial a déjà été entièrement rénové au début du bail. En outre, selon l’expert juridique, l’accord doit correspondre à l’état actuel de la jurisprudence et ne peut pas, par exemple, contenir de délais rigides.

Si la clause est formulée de manière trop rigide ou si le bien n’a pas été rénové lors de sa remise, le locataire commercial est tiré d’affaire et n’a pas à le supprimer. S’il n’y a pas de disposition dans le contrat de location commerciale pour les réparations cosmétiques, il n’est pas non plus responsable de cela.

11. Installations et conversions

Les locataires commerciaux doivent toujours obtenir un « oui » du propriétaire, surtout en cas de changements majeurs. Par exemple, pour l’installation d’une nouvelle cuisine ou si une paroi de séparation doit être relevée. L’avocat Grimm conseille d’en tenir compte dans le contrat de bail commercial. Conseil aux propriétaires : vous devez toujours préciser que si le propriétaire accepte les modifications à la fin du bail, le locataire peut toujours être obligé de démonter le bien à ses propres frais.

12. Clause d’obligation d’exploitation

« Fondamentalement, le locataire d’un espace commercial n’a qu’un droit d’utilisation, mais aucune obligation d’utilisation », dit l’avocat. En d’autres termes, il n’aurait même pas à ouvrir son magasin, même si cela était à son désavantage. « Il est cependant possible de stipuler clairement et explicitement une obligation de fonctionnement du locataire dans le contrat », dit l’avocat.

Une telle clause sur l’obligation d’exploitation prescrit au locataire, par exemple, les heures d’ouverture applicables ou les heures de base auxquelles il doit utiliser le bien immobilier pour l’objet convenu contractuellement. Le contexte est que les centres commerciaux, par exemple, vivent du fait que tous les magasins sont ouverts en même temps, les vacances sont un facteur dissuasif. C’est pourquoi tous les locataires du centre sont alors obligés d’ouvrir en même temps.

Si le locataire commercial ne respecte pas l’obligation d’exploitation, le bailleur commercial peut le poursuivre pour usage contraire au contrat. Dans certaines circonstances, le propriétaire peut également lui réclamer des dommages-intérêts ou même résilier le contrat sans préavis.

13. Protection de la concurrence

Sauf convention contraire, le locataire est soumis à la protection de la concurrence inhérente au contrat selon la jurisprudence commune. Cela signifie qu’il peut supposer que son propriétaire ne l’exposera pas à la concurrence en louant une propriété voisine à une entreprise similaire. Toutefois, cela dépend fortement des principaux articles du commerçant, qui déterminent le style de l’entreprise : Si le magasin voisin est en concurrence avec le magasin pour les articles secondaires, le propriétaire devrait être affecté de manière significative pour que la protection de la concurrence soit efficace. En outre, seul l’objet convenu du bail peut déterminer qui est un concurrent et qui ne l’est pas. Les locataires et les propriétaires doivent ici s’efforcer de faire preuve de clarté.

Il faut également garder à l’esprit que la jurisprudence est très prudente, notamment en ce qui concerne les rues ou les centres commerciaux. La règle de base est plutôt : « la concurrence stimule les affaires ». Ce n’est que lorsque la survie économique du locataire est menacée que la limite est clairement franchie. La situation est un peu plus stricte dans le secteur de la gastronomie : si les deux entreprises s’adressent aux mêmes groupes de consommateurs, il devrait y avoir une clause de non-concurrence.

14. La publicité et la publicité extérieure

Qu’il s’agisse d’un cabinet dentaire ou d’un restaurant : en l’absence d’enseignes sur le mur extérieur, de nombreux locataires commerciaux subiraient une perte de clientèle considérable. Les façades et les toits font donc généralement partie des locaux commerciaux, de sorte que des vitrines ou des panneaux publicitaires peuvent y être fixés, à condition que cela ne soit pas exclu dans le contrat de bail commercial.

Si le contrat de bail commercial ne contient aucune disposition sur la publicité extérieure, le facteur décisif est de savoir si la coutume locale autorise la publicité extérieure. En outre, la publicité ne doit pas défigurer le mur extérieur.

Un exemple : dans une affaire portée devant le tribunal régional supérieur de Hamm, la question était de savoir si le locataire d’un rez-de-chaussée était autorisé à installer des distributeurs automatiques devant son magasin. Dans ce cas précis, elle a été autorisée en raison de la coutume générale. Les distributeurs automatiques sont considérés comme faisant partie de la circulation et sont inclus dans l’usage locatif.

Accords autorisés et non autorisés dans le contrat de bail commercial

Les clauses contractuelles préformulées, également appelées clauses de forme, relèvent généralement des conditions générales et sont donc soumises à un contrôle de contenu. Cette disposition stipule qu’aucune des parties ne peut être indûment désavantagée. L’exigence de transparence garantit également la clarté, selon laquelle les clauses peu claires sont invalides.

En contrepartie, il existe des accords individuels : ceux-ci ne sont pas soumis à un contrôle de contenu, les parties contractantes peuvent se mettre d’accord dans la mesure du possible sur ce qu’elles veulent. Un accord individuel est généralement supposé être en place si la clause n’a pas été utilisée auparavant et s’il n’était pas prévu, au moment de la conclusion du contrat, qu’elle serait utilisée plus fréquemment.

Conseils sur la manière dont les locataires commerciaux recherchent leur propriété commerciale

Équipement, accessibilité par les transports publics ou circulation des clients : selon le modèle commercial, différentes caractéristiques essentielles sont importantes dans la recherche du bon bien. Par exemple, le plus beau bureau en espace ouvert ne sert à rien si l’Internet est trop lent. Et une fois que vous avez trouvé la copropriété parfaite, cela peut être un vrai casse-tête si l’autorité de construction ou l’association des copropriétaires n’est pas d’accord avec le type d’utilisation.